小城找房

万亿物业江湖:上市并购潮背后的暗战与思考

2019-12-02 18:08  来源:乐居财经

  直到这几年,有关物业的新故事变为了“从对物的打理,转变成对人的服务”。

  就是这个故事,不仅说服了资本市场,也说服了广大的群众。地产的白银时代,却成就了物业的黄金时期。

  倏忽间,物业江湖风乍起。

  01

  物业江湖风起

  吹起规模上市潮

  ①物业江湖的风,首先吹起了规模。

  一度被视作“鸡肋”的物业,成了一个即将破万亿的市场。房企500强中,有95.6%的房企布局了住宅物业。2019年,有人给物业行业预估了一个近9000万的营收规模,破万亿指日可期。

  ②物业江湖的风,随即吹起了上市潮。

  2018年,有6家物业公司成功鱼跃龙门;2019年,拟上市的物业公司达到9家,中物研协预估未来几年拟上市的数量达到了惊人的“40家”!

  没有上市的物业公司在争相上市,已经上市的物业公司纷纷被资本市场看好。物业股的估值明显高于母公司,平均大概是4倍左右。

  ③物业江湖的风,激起了市场竞争的巨浪。

  物业公司在市场上掀起大举并购潮,打响了物业领域的规模大战。而另一边,追求品质的业主纷纷把原本服务一般的中小物业换成了知名度更高、口碑更好的物业公司。一场品牌竞争的大戏也在紧锣密鼓地上演,主角是巨头房企旗下的物业公司。

  ④物业江湖的风,更吹醒了智慧赋能。

  物业与新技术广泛结合,人工智能、云计算、物联网、大数据、智慧社区等一系列与科技相关的的词汇已经开始高频出现在物业公司的战略规划当中。

  而新技术的应用也正在改变物业传统的盈利模式,达到延长产业链,实现多种经营。

  针对物业行业的现象级问题,艳姐和百强房企恒泰集团旗下物业集团总经理刘俊详谈后,很受启发。

  刘俊总认为这些行业现象存在即合理。上市与收并购,能够迅速拓宽融资渠道、快速扩大规模,凭借此来寻找新的盈利点。同时,上市与收并购也能在很大程度上补充业态的不足,给多元化的发展扩大增长空间,并给资本市场描述一个更好的故事。

  事实上,光鲜的背面有隐忧。

  上市势必会倒逼集团迅速做大规模,提升利润,控制成本,把企业拉入拼速度拼规模的竞争中来,奔跑的过程中很容易忽视服务质量问题,这将会对企业形象和品牌造成冲击。而收并购的过程向来布满暗坑,尤其对物业这类轻资产行业来说,潜藏的遗留问题危害极大。

  即便能够顺利吃下,如何处理新老团队融合,如何让并购资产实现1+1>2的目标,都在考验一家物业企业的智慧和综合实力。

  或许正因为如此,越来越多的中小型物业集团重新回溯物业行业的服务本源,思考并探索物业行业更多的盈利模式。对这些企业来说,筑牢服务品质的护城河,在行业盈利模式上有新的突破,到那时,上市与规模的扩张,只是水到渠成的事。

  在恒泰物业集团身上,艳姐看到了这样的努力。

  02

  恒泰重塑物业板块?

  三个必要和四大亮点

  恒泰物业成立于2006年,迄今已经有13年历史。伴随着恒泰集团搬迁至上海,恒泰物业在集团的业务生态中也迎来了重塑,从过去的“父子关系”转变为了“伙伴关系”。

  艳姐觉得,这背后有几个必要:

  ①其一,恒泰物业的管理规模上了一个全新的台阶,合同面积近1500万平米,而且期间不乏一些200万方以上超大盘,这种条件下势必要求独立的,规范化和专业化的物业体系操盘。

  ②其二,恒泰物业未来两年还会有一个爆发式的增长机会。因为物业和地产主业是强绑定的,物业与地产是伴随生长的状态,随着地产的快速开发,物业也将呈现出跨越式增长的过程。

  ③最后,服务的理念融入到产品开发的过程之中,这里面既有行业趋势的转变,也是恒泰集团主动变革使然。

  在恒泰物业集团的身上,艳姐能看到几个非常鲜明的特点,这些特点围绕着恒泰物业的服务观念,形成了鲜明的恒泰特色。

  ①首先,恒泰物业参与到了产品开发的全产业链中,和地产业务是“伙伴关系”。

  在整个拿地、规划、施工、销售、交付的一整套流程中,恒泰物业除了在拿地阶段不会介入,从规划阶段就已经开始介入了。

  恒泰所有的新项目,在前期规划上都要物业全面参与,比如小区的出入口如何设置,景观怎么布局、弱电系统如何配置才最合理;项目启动阶段,物业还要参与施工读图;在施工阶段,物业也会参与部分停止点的检查、样板点评,参与分户查验、竣工验收等等。

  这些努力,都是为了从物业的角度出发,来帮助地产有效提升产品力。因为物业条线在楼房交付后是与业主对接的最前端,他们最知道痛点在哪里,也知道业主未来的需求在哪里,物业的需求在哪里,所以参与房地产开发全过程也是物业自身发展的诉求。

  如果能在开发流程中早点介入,后期再做升级改造,后面的服务就会更主动。

  太多时候,或者囿于物业企业本身的实力,或者开发商未能认识到物业的价值,很多项目只是把物业当做一个“防火墙”,用来抵挡业主的投诉和不满。

  但恒泰物业更希望做地产业务的补位和促进角色,像一个桥梁一样,业主的很多诉求都会通过物业来传递给开发商,同时也会跟进、参与开发商的解决方案、并传递给业主。

  ②其次,重塑后的恒泰物业构建了一个强悍的团队和运营体系。

  物业集团在恒泰内部重塑和突出后,与之相应的是一个高规格团队的组建。2018年重建恒泰物业时,第一个来报道的是一个叫刘俊的职业经理人。

  刘俊历任龙湖、旭辉集团高管,曾主导搭建了旭辉集团的物业管理体系,经历了旭辉旗下永升物业的上市。同时,刘俊在上房物业集团有过长达7年多的履职经历,有过医院、体育场馆、工业园区、学校、政府办公楼、世博会等多业态的运营经验,并曾荣获过“上海市五一劳动奖章”、中物协“行业楷模奖”。

  在刘俊主导下,来自行业标杆的龙湖、万科、旭辉、上房物业集团等人才迅速汇集在恒泰物业,他们会把很多标杆企业历年来沉淀下来的宝贵知识和经验,快速复制到恒泰物业中来。一套高标准的运营管理体系得以迅速搭建。

  更重要的是这支团队拥有多业态的物业服务经验,这是很多标杆房企的物业公司不具备的。

  这样一支团队还有个非常显眼的指标,从组建至今历时一年半的时间,恒泰物业核心管理团队“遗憾离职率”为零。这个有意思指标和数据,也体现了恒泰物业超稳定的管理团队,从而也助力了恒泰物业的快速蜕变。

  ③再次,恒泰物业服务的内容是一个不断迭代,不断扩充。

  恒泰物业虽然刚刚起步,但在价值观层面有一个重要的理念:物业要从对物的打理转变成对人的服务。

  在这个过程当中,恒泰围绕着客户满意度不断提升服务的维度。比如绥中时间海项目,开始做拎包入住的服务,在海南鎏金岁月度假项目中,开始做空置房的看护服务;在传统的物业领域中切入到社邻游业务、租售业务,并逐渐衍生出了月嫂、清洁、陪护等家政服务。

  这样的探索还在不断升级和深化,例如恒泰物业提出了社区居家养老服务。当下做养老地产很多,但真正将服务末端触及到社区中的却少之又少,恒泰物业正筹划在社区中开展居家养老。

  恒泰物业还在社区中开展了4:30课堂,主打一些白领无法抽身照顾孩子的生活痛点,在4:30课堂里,放学的孩子可以托管在物业学习或娱乐,等待父母下班后接回家。

  恒泰物业还会专门在社区中做一个绿植小屋,业主家养的花草可以放到此处由专业的花匠来养护和打理。

  诸如此类的创新型服务项目,恒泰物业每年大概要推进三到四个,每个项目都涵盖了全新的内容,让各地区公司结合自己的实际情况来进行选择性的推广。

  ④最后,恒泰物业有着清晰的服务理念。

  恒泰物业的重塑,一个重要的标志是重新构建的恒泰物业企业文化。在今年的1月31号正式发布的恒泰物业“136N”企业文化中,恒泰物业的愿景就是要致力于成为中国最优秀的社区美好生活服务商。

  围绕这个愿景,恒泰物业的服务理念“为美好生活而来Better Service,Better Life”,这既是恒泰物业对客户价值的承诺与祝愿,也是恒泰物业人对自身高品质生活的追求。

  拥有自己文化理念的企业不胜枚举,但对于恒泰物业这样成长中的企业来说,尤其需要企业文化的搭建和引领。

  对于重服务的物业团队来说,有愿景有目标相当重要。可以随时提醒团队成员不要忘记为什么出发。

  前段时间,恒泰集团董事长程宏谈到了企业的初心和愿景时强调,希望能够回归住房的本质,满足客户更高级的需求。

  程宏提到的更高级的需求,正需要通过社区来解决。这是程宏创立恒泰的理想,如今逐渐清晰:用核心的服务来使社区和世界连结。

  从这个角度来看,恒泰物业承载的,正是恒泰集团这家企业的希冀和目标。

编辑:夏煜煊

相关新闻